作者
房小白编辑
乐燕红
融资新规闸门的再度收紧，让众多房企也走在了“钢丝”之上，这让脚踩两道“红线”的美的置业也胆战心惊。
上市不到两年的美的置业，被认为是资本市场的“新秀”，其业绩一向呈现平稳态势。从8月20日美的置业披露半年报数据中可以看到，上半年成绩单似乎也可圈可点：
半年报显示，美的置业收入人民币.37亿元，同比上升47.5%；经营利润为人民币33.94亿元，同比上升3.9%；内利润为人民币23.54亿元，同比上升24.6%；核心净利润增加24.7%至人民币23.57亿元；公司拥有人应占利润为人民币20.24亿元，同比上升14.4%；每股基本及摊薄盈利为人民币1.64元。
一切看似欣欣向荣。
但是，美的置业的股价却仍然呈现萎靡之势，继上市首日破发之后，美的置业股价似乎陷入了涨跌的徘徊怪圈。
这次资本市场对美的置业给出的又是“反向”的市场反应。半年报业绩公布次日美的置业股价一路向下，从22港元/股左右跌到收盘时的20.56港元/股，8月25日收盘股价又跌至19.86港元/股，并在8月28日收盘下行至19.46港元/股，交易过程最低价达到19.44港元/股。
资本场上“风声鹤唳”，而融资新规之下两道“紧箍”已经套在了美的置业的头上。
01
两道“紧箍”近日来，央行、住建部召集部分开发商南北座谈，给出的信号是融资新规落地箭在弦上。
监管部门意在希望房企控制负债，不要继续快速加杠杆，为此，红-橙-黄-绿”四档管理成为监管部门对房企的分类依据，并按照剔除预收账款资产负债率为70%、净负债率为%、货币短债比为1三条标准对销售额较高的50家房企进行了划分。
其中，同时踩到两道红线的房企共有10家，美的置业就在其中。
根据目前官方公开流出的信息显示，来源于wind、天风证券研究所统计，年除了货币短债比为2.09符合标准之外，美的置业按照剔除预收账款资产负债率高达81.1%，而净负债率也达到了.2%。
实施“三道红线”意在减少房企杠杆的实用，提速存货周转有望提速。
虽然计算方法各不相同，但是从最近美的置业公布的负债数据来看，美的置业的高杠杆运用由来已久。
根据其披露的年、年、年报显示，其净负债率数据分别为.9%、97.4%、89.0%，年上半年该项数据为86.8%，仍然居高不下。
在半年报中，美的置业也针对可能遇到的利率风险及货币风险进行了披露。
美的置业称，集团的利率风险来自计息银行存款、公司债券、银行及其他借款。按浮动利率计息之银行存款、银行及其他借款令本集团面临现金流利率风险。按固定利率发行之公司债券、银行及其他借款令本集团面临公平值利率风险。
货币风险方面，大部分资产以人民币计值，非人民币资产及负债主要为以港元及美元计值的银行存款及借款，美的置业所面临的若干外汇风险来自以港元及美元计值的未来商业交易及已确认资产及负债。
腾讯房产查阅半年报发现，年上半年美的置业的公司债券为60.56亿元，同比去年的24.37亿元同比增加了.50%。
事实上，美的置业确实对之前不惜借钱加速快周转模式进行了反思。在业绩发布会线上，相关高管对美的置业的融资成本和债务情况进行了剖析。
美的置业今年总共发行4笔债，并创下公司发债利率历史新低。2月发行利率为4%的一笔2+2期限公司债；8月拟再发行一笔2+2期限公司债，利率低至3.98%；截至年中期期末，加权平均融资成本降低至5.52%。
然而，就目前行业现金融资趋紧的情况之下，美的置业的现金情况是否会支撑未来的发展，这是一个问题。
半年报显示，于年6月30日，美的置业总借款为人民币.13亿元；银行及其他借款、公司债券分别为人民币.46亿元及人民币.66亿元。总现金及银行存款为人民币.96亿元，该项数额在年12月31日时为人民币.36亿元，有轻微下降。
其中，上半年现金及现金等价物为人民币.13亿元（年12月31日：人民币.97亿元），原定到期日为三个月以上的定期存款为零，该项数额在年12月31日时的数字是人民币1.41亿元），受限制现金为人民币60.83亿元（年12月31日：人民币76.97亿元）。
02
破发“魔咒”
自年以来，港股受大环境和疫情的影响，估值较美股和A股偏低，内房股市盈率整体偏低，一定程度上处于被低估状态，美的置业股价的低迷更多的是从上市首日破发延展而来的。
美的置业于年10月11日正式在港交所上市，发行价为17.00港元/股。发行首日恰逢全球股市大跌，美的置业遭遇破发，开盘价为16.60港元/股，较发行价跌2.35%，开盘后股价继续下挫。
围绕这一魔咒，即便是业绩基本面向好，资本市场也并不买账。市场上更多的声音是美的置业市值及股价被低估。
腾讯房产查询发现，截至8月28日收盘，美的置业总市值亿、流通市值亿、总股本12.31亿、流通股本12.31亿、市盈率4.77、市净率1.07、股息1.62股息收益率8.31%、ROA2.42%、ROE15.39%、每股收益4.08。而同类以电器标签的格力地产虽然所处上市环境不同，但是股价低于美的置业的格力地产以.0亿的总市值碾压美的置业。
除了股价及市值之外，虽然利润、收入都呈现增长态势，但是美的置业上半年的毛利率仅为26.4%，按照年50家典型上市房企加权平均毛利率为29.9%的标准来看，此项数据并没有占据特别大的优势。
毛利率是另一种能说明公司盈利能力的指标，毛利率越高说明公司产品盈利能力越强，公司服务盈利能力越好。
美的置业在年及年的毛利率表现上分别为32.72%、31.62%，可以看出上半年的毛利率也是走了下坡路。
除了股价及市值之外，虽然利润、收入都呈现增长态势，但是美的置业上半年的毛利率仅为26.4%，按照年50家典型上市房企加权平均毛利率为29.9%的标准来看，此项数据并没有占据特别大的优势。
毛利率是另一种能说明公司盈利能力的指标，毛利率越高说明公司产品盈利能力越强，公司服务盈利能力越好。
美的置业在年及年的毛利率表现上分别为32.72%、31.62%，可以看出上半年的毛利率也是走了下坡路。
事实上，受疫情影响行业裁员、降薪消息频出，年之后，土地市场价格上升、竞争加剧，房企普遍面临较高的土地成本，这也成为利润率下降的主要原因之一。
于行业而言，中国金茂上半年毛利率上升至35%，中海地产上半年毛利率超过30%，德信中国上半年该项数据减少9个百分点至26%；中国奥园年上半年的毛利率为29.3%；龙湖毛利率微降至33.6%，保利地产毛利率提升了2.48个百分点至34.97%；于众多同行相比，美的置业的毛利率并不占据优势。
千亿之后，美的置业追求规模的脚步有意放缓，管理层把今年的经营策略定位为“战略巩固年”。
美的置业执行董事兼总裁郝恒乐面对年的投资、销售等铺排，均表现谨慎，称“没有具体化的指标，不做绝对的安排”。
美的置业也开始收拢聚焦，巩固主业。7月24日，美的物业宣布修改公司经营范围，删除12项业务，其中，包括康乐健身服务、建筑智能化系统，计算机网络工程、停车场管理系统工程、房地产中介服务等。随后8月18日，“美的物业”将公司名称更改为“铂美物业”。
然而，在房企寻求另外利润增长“曲线”进而助推物业上市潮的背景下，针对美的物业上市，郝恒乐给出的解释是：为时尚早。
布局方面，为了实现千亿目标，去年，美的置业不惜高溢价拿地，并收拢“地王”，在业绩报告会上，美的置业称，今年总体的预算是按照销售回款的1/3拿地，但“控成本、要利润”同样是重点，管理层的考量是到10月份以后，再选择合适时机策略性补地，大概按照8%的利润率水平去衡量，IRR则是20%左右的基本标准。
美的置业在土地市场的表现是，上半年重仓长三角及大湾区城市。4月，其以总价22.5亿元首入温州，溢价率22.28%；5月，经过轮竞价，其以26.9亿摘得扬州一宗地，溢价率78.1%。
7月底，美的置业以7.16亿元拍下广东江门一宗商住地；同月，美的置业成为佛山顺德红岗社区张地小组改造项目的前期服务机构，55%新增土储位于长三角及珠三角。
跨过千亿，公司年上半年合约销售金额亿元，同比增长2.1%；按照年初美的置业说的是未来3到5年平均每年20%左右增速，不单一追求规模。但是，很显然管理层的这一增速目标并未实现。
伴随着美的集团创始人何享健被挟持、美的集团高管薪酬被冻结的八卦新闻，美的置业能在诸多内外因并不十分有利的情况下取得相关成绩可谓十分不易，但是对于股民而言，美的置业又将给出多少期待呢？
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